bail commercial -renouvellement


la nullité absolue du contrat de location gérance consenti par un preneur, qui n'a pas exploité le fonds de commerce donné en location gérance pendant deux années au moins, entraîne la déchéance de son droit au renouvellement du bail 

Civ 3ème 22 mars 2018 (n°17-15.830)

Assurance obligatoire de travaux de bâtiment

L'assignation de l'assureur en sa seule qualité d'assureur dommages-ouvrage n'interrompt pas le délai de prescription de l'action engagée pour le mêle ouvrage contre la même société, prise en sa qualité d'assureur de responsabilité décennale.Civ 3ème 29 mars 2018 (n°17-15.042)

bail d'habitation -charges récupérables- Rémunération des gardiens


Les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsqu'il assure seul l'élimination des déchets ou l'entretien des parties communes.


Il ne peut être refusé au bailleur tout droit à récupération des dépenses relatives à la rémunération du gardien ou du concierge au motif qu'il partage avec un tiers l'entretien des parties communes sans rechercher s'il n'effectue pas, seul, l'élimination des déchets.

Civ 3ème 8 mars 2018 (17-11.985)

Assurance-construction

Maître d'ouvrage soyez vigilant sur l'assurance souscrite par l'entreprise de construction. Civ 3 18 octobre 2018 n°17-23.741 et Civ 3 ème 8 novembre 2018 n°17624.488.

VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT

l'incidence de la nullité du contrat de réservation sur le contrat définitif
Civ 3 12 avril 2018 n°17613.118

bail commercial

Le délai de l'article L149-9 du Code de commerce, prévoyant que le congé doit être donné six mois à l'avance, ne peut être prorogé, s'il expire un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, au premier jour ouvrable suivant.

Civ 3ème 8 mars 2018 (17-1.312).

bail commercial

le titulaire d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux laissé en possession des locaux à l'expiration de ce bail peut revendiquer ce statut, peut important qu'il ne soit pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Civ 3ème 25 OCTOBRE 2018 (17.26.126)



ASSURANCE DE CONSTRUCTION

 La découverte d'un nouveau champ d'application à la responsabilité des constructeurs, l'avènement des quasi-ouvrages !
les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
Civ 3ème 7 avril 2016, n°15.15441, Civ 3ème 15 juin 2017 n°16.19640

bail mobilité

Bail mobilité

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan » a été publiée au journal officiel du 24 novembre 2018.

Elle instaure notamment le bail mobilité, dont les dispositions sont d’ordre public.

1.   POUR QUI ?

Il s’agit d’un contrat de location destiné à faciliter la mobilité professionnelle. Il peut être consenti au locataire qui justifie être dans l’une des situations suivantes (L. n° 89-462, 6 juill. 1989 : JO 8 juill. 1989, p. 8541, art. 25-12 , créé par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 107) :

- en formation professionnelle ;

- en études supérieures ;

- en contrat d’apprentissage ;

- en stage,

- en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du Code du service national ;

- en mutation professionnelle ; 

- en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

         2. DUREE

Celui-ci peut être conclu pour une durée d’un à dix mois. Il est non renouvelable et non reconductible (exception une reconduction est possible dans la limite de la durée maximale de dix mois) (L. n° 89-462 du 6 juill. 1989  : JO 8 juill. 1989, p. 8541, art. 25-14, créé par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 107). 

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.

         3.GARANTIE

Sa conclusion n’est pas soumise à un dépôt de garantie (L. n° 89-462 du 6 juill. 1989 : JO 8 juill. 1989, p. 8541, art. 25-17, créé par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 107) mais une caution est exigible.

L’absence du dépôt de garantie est en partie compensée par la possibilité d’obtenir une garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi)

Il y a absence de solidarité en cas de colocation.

         4.MONTANT DU LOYER ET CHARGES

 

Si le bail mobilité prévoit le principe d’un loyer librement fixé par les parties, il sera soumis au mécanisme d’encadrement des loyers pour les zones concernées.

La loi Elan réintroduit le dispositif lié à l’encadrement des loyers.- Pour mémoire, ce dispositif avait été annulé par le tribunal administratif de Paris (TA Paris, 6ème sect. - 2ème chbr, nos 1511828, 1513696, 1514241, 1612832, 1711728, 28 nov. 2017 : JurisData n° 2017-023741 ; dont le jugement a été confirmé par la Cour administrative d’appel (CAA Paris, 26 juin 2018, n° 17PA03805, 17PA03808, 18PA00339, 18PA00340  : JurisData n° 2018-011364), et parle le Tribunal Administratif de Lille 17 octobre 2017 n°1610304 : JurisData n°20176024139).

Aussi l’encadrement des loyers va faire son retour à titre expérimental, pour une durée de cinq ans dans les zones en tension.

Concernant les charges, elles sont au forfait, à condition que celui-ci soit calculé de manière proportionnée par rapport à la liste habituelle des charges dites « récupérables » par le bailleur sur le locataire, évaluées d'après le dernier décompte de charges. Le bailleur ne peut donc pas demander de provisions, ce qui évite d’avoir à faire des régularisations souvent tardives puisque le bailleur doit, pour cela, attendre l’arrêté des comptes annuels par le syndic.

         5.FORMALISME

Sur ce point il convient de se référer à l’article 25-13 loi N°89-462 du 6 juillet 1989 Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 107

« I.-Le contrat de location est établi par écrit et précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom du locataire ;

3° La date de prise d'effet ;

4° La durée du contrat de location conformément à l'article 25-14 ;

5° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

6° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

7° Le montant du loyer et ses modalités de paiement ;

8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12 ;

9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

10° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;

11° Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.

Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l'une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

II.-Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite. »

 

         6.MATCH ENTRE BAI